Данък върху недвижимите имоти

Режимът на облагане с данък върху недвижимите имоти е регламентиран в чл. 10 - чл. 28 от Закона за местните данъци и такси.

Обект на облагане

С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и самостоятелни обекти в сгради, както и поземлените имоти, разположени в строителните граници на населените места и селищните образувания, и поземлените  имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат  предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията (за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи, за декоративни водни система, за  движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания и други) и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

Не се облагат с данък

поземлените имоти, заети от улици, пътища от републиканската и общинската пътни мрежи и железопътната мрежа до ограничителните строителни линии;

поземлените имоти, заети от водни обекти, държавна и общинска собственост;

земеделските земи и горите, с изключение на застроените земи - за действително застроената площ и прилежащия й терен;

недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. включително.

Данъчно задължени лица

Данъчно задължени лица са:

собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти;

при учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят;

при концесия данъчно задължен е концесионерът;

собственикът на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот, е данъчно задължен и за този имот или съответната част от него;

за имот - държавна или общинска собственост, данъчно задължено е лицето, на което имотът е предоставен за управление.

Когато върху облагаем недвижим имот правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък съответно на частите си.

Данъкът върху недвижимите имоти се заплаща, независимо дали недвижимите имоти се използват или не.

Данъчна основа

Данъчната основа за облагане на жилищни и нежилищни имоти на граждани е данъчната оценка на имота, определени съгласно норми определени в приложение към закона. По същия начин се определя и основата за облагане на жилищни имоти на предприятия.

Данъчната основа за облагане на нежилищни имоти на предприятия е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение към закона. 

Как се формира данъчната оценка?

Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя по норми определени в приложение към закона, в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица.

Данъчни ставки

Ставката на данъка върху недвижимите имоти се определя с наредба на общинския съвет в граници от 0,1 и 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот.

Освобождаване от облагане

Освободени от данък върху недвижимите имоти са:

имотите - публична общинска собственост;

имотите - публична държавна собственост, освен ако имотът е предоставен за ползване на друго лице и това лице не е освободено от данък;

читалищата;

сградите - собственост на чужди държави, в които се помещават дипломатически и консулски представителства, при условията на взаимност;

сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст, регистрирани в друга държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;

сградите на висшите училища и академиите, използвани за учебен процес и научна дейност;

храмовете и манастирите, предназначени за богослужебна дейност, заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната, както и молитвените домове заедно с поземлените имоти, върху които са построени - собственост на законно регистрираните вероизповедания в страната;

парковете, спортните игрища, площадките и други подобни имоти за обществени нужди;

сградите - културни ценности, когато не се използват със стопанска цел;

музеите, галериите, библиотеките;

имотите, използвани непосредствено за експлоатационни нужди на обществения транспорт;

недвижимите имоти, собствеността върху които е възстановена по закон и които не са в състояние да бъдат използвани, за период от 5 години;

сградите и обособени части от сгради, въведени в експлоатация преди 1 януари 2005 г. и получили сертификати, издадени по реда на Закона за енергийната ефективност с клас на енергопотребление „A“ - за срок 6 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата и сградите, които удостоверяват, че в съществуващото състояние на сградата са постигнати техническите изисквания за „сграда с близко до нулево потребление на енергия“ по смисъла на § 1, т. 28 от допълнителните разпоредби на Закона за енергийната ефективност - за срок 10 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата;

сградите, въведени в експлоатация от 1 януари 2005 г. и преди 31 декември 2023 г. и получили сертификати, издадени по реда на Закона за енергийната ефективност, които в съществуващото състояние на сградата удостоверяват, че са постигнати техническите изисквания за „сграда с близко до нулево потребление на енергия“ по смисъла на § 1, т. 28 от допълнителните разпоредби на Закона за енергийната ефективност - за срок 10 години, считано от годината, следваща годината на издаване на сертификата.

Освобождаването на имотите, публична общинска и държавна собственост, както и на читалищата, сградите на Българския червен кръст и на организациите на Червения кръст от другите държави-членки, на висшите училища и академиите и на храмовете, манастирите и молитвените домове на законно регистрираните вероизповедания е при условие, че не се ползват със стопанска цел, несвързана с пряката им дейност.

„Молитвен дом или храм“ е понятие по смисъла на § 1, т. 6 от допълнителните разпоредби на Закона за вероизповеданията.

„Манастир“ е понятие по смисъла на § 1, т. 7 от допълнителните разпоредби на Закона за вероизповеданията.

Данъчни облекчения

Предвидено е  данъчно облекчение за недвижими имоти на граждани, които за тях са основно жилище. За тези имоти данъкът се дължи с 50 на сто намаление.

По смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ „Основно жилище" е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и на членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.

Облекчението за основно жилище може да се ползва само за един имот.

За имот, който е основно жилище на лице с установена по съответния ред намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

Срокове за подаване на декларации

Съгласно разпоредбата на чл.14, ал.1 от ЗМДТ за новопостроените сгради и постройки, които не подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, собственикът, уведомява за това писмено в 2-месечен срок общината по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти.

Декларация с необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях, които подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, се подава от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж.

За новопостроен или придобит по друг начин имот или ограничено вещно право на ползване в 2-месечен срок предприятията подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка.

При преустройство и при промяна на предназначението на съществуваща сграда или на самостоятелен обект в сграда, както и при промяна на някое обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, данъчно задължените лица уведомяват общината като подават декларация в 2-месечен срок.

Внасяне на данъка

Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски в следните срокове:

до 30 юни; и

до 31 октомври на годината, за която е дължим.

На предплатилите до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто от размера на дължимия данък.

Администриране на данъка върху недвижимите имоти

Установяването, обезпечаването и събирането на данъка върху недвижимите имоти се извършва от служителите на общинската администрация по реда на Данъчно- осигурителния процесуален кодекс.

Административното деление на страната обхваща 265 общини. Всяка община създава и поддържа база данни за недвижимите имоти, намиращи се на нейната територия и данъчно задължените лица.

Всяка година преди началния срок за плащане на данъка върху недвижимите имоти всеки данъкоплатец получава съобщение за дължимата сума за данък за всеки  притежаван имот. Съобщаването може да се извърши и по Интернет или друг подходящ начин.

В съобщението се посочва данъчната оценка на имота (съответно на идеалната част на лицето), дължимата сума за данък, сроковете и вноските за плащане и офиса, в който следва да се извърши плащането.

В случаите, в които лицето не е съгласно с определеното задължение, то може да изиска да му бъде издаден акт по реда на ДОПК, който съответно подлежи на обжалване по административен и съдебен ред.

Санкции

Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от ЗМДТ невнесеният в срок данък се събира заедно с лихвите по Закона за лихвите върху данъци, такси и други подобни държавни вземания.

Съгласно разпоредбата на чл. 123, ал. 1 от ЗМДТ данъчно задължено лице, което не подаде декларация по чл. 14, не я подаде в срок, както и не посочи или невярно посочи данни или обстоятелства, водещи до определяне на данъка в по-малък размер или до освобождаване от данък, се наказва с глоба в размер от 10 до 400 лв., а юридическите лица и едноличните търговци - с имуществена санкция в размер от 500 до 3000 лв., ако не е предвидено по-тежко наказание.

Съгласно разпоредбата на чл.127, ал.2 от ЗМДТ не се смята за административно нарушение неплащането в срок на данъка върху недвижимите имоти.

Съгласно разпоредбата на чл. 128 от ЗМДТ актовете за установяване на нарушенията се съставят от служителите на общинската администрация, а наказателните постановления се издават от кмета на общината или от упълномощени от него длъжностни лица. Установяването на нарушенията, издаването, обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания.